ul. Wita Stwosza 15 lok. 8c 50-148 Wrocław                  +48 512 185 815             kancelaria@mgmkancelaria.pl

ul. Wita Stwosza 15 lok. 8c 50-148 Wrocław                  +48 512 185 815             kancelaria@mgmkancelaria.pl

Aktualności

Obowiązek publikacji cen mieszkań – co muszą wiedzieć deweloperzy i pośrednicy nieruchomości?

11 lipca 2025 roku weszły w życie przepisy nakładające na deweloperów obowiązek publikowania aktualnych cen mieszkań i domów jednorodzinnych. Nowa tzw.  ustawa o jawności cen zmienia praktykę sprzedaży nieruchomości i wymusza większą przejrzystość rynku.

Choć regulacja wprost dotyczy deweloperów, jej skutki odczuwają również pośrednicy w obrocie nieruchomościami – szczególnie ci, którzy na co dzień współpracują z deweloperami przy sprzedaży mieszkań we Wrocławiu i okolicach.

Poniżej omawiamy najważniejsze kwestie, ze szczególnym uwzględnieniem zagadnień kluczowych dla pośredników.

Podstawa prawna

Obowiązek publikowania cen oraz ich raportowania wynika z art. 19a i art. 19b ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). Obowiązki te zostały wprowadzone nowelizacją ww. ustawy z dnia 21 maja 2025 r. (Dz. U. z 2025 r. poz. 758). Większość deweloperów będzie zobowiązanych do realizacji tych obowiązków od 11 września 2025 roku. 

Głównym celem regulacji jest ochrona konsumenta, transparentność procesu sprzedaży oraz ograniczenie praktyk polegających na różnicowaniu cen w zależności od źródła informacji.

Obowiązki dewelopera – szczegółowy zakres

Własna strona internetowa – jedynym miejscem spełnienia obowiązku jest strona prowadzona przez dewelopera.

Zakres publikacji – ceny mieszkań, domów oraz pomieszczeń dodatkowych (garaże, miejsca postojowe, boksy, piwnice). Dodatkowo – informacje o innych kosztach wynikających z umowy przenoszącej własność.

Aktualizacja w dniu zmiany – każda zmiana ceny (obniżka, podwyżka, promocja) musi być odzwierciedlona na stronie tego samego dnia.

Historia cen – konieczność archiwizowania poprzednich wartości wraz z datami obowiązywania.

Promocje i rabaty – należy wskazywać, w jakim okresie obowiązuje cena promocyjna oraz jaka była cena wyjściowa.

Konsekwencje braku publikacji lub opóźnień

Sankcje administracyjne – Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów może nałożyć karę finansową.

Trudności z ustaleniem właściwej ceny– jeśli cena na stronie jest niższa niż cena oferowana w biurze sprzedaży, nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie widniejącej online.

Ryzyko reputacyjne – brak spójności informacji może narazić dewelopera i współpracującego z nim pośrednika na utratę wiarygodności.

Kogo obejmuje obowiązek?

Deweloperów – realizujących przedsięwzięcia deweloperskie.

Przedsiębiorców spoza branży – np. spółki lub fliperów sprzedających mieszkania kupione wcześniej od dewelopera.

Rynek wtórny – przepisy stosuje się wyjątkowo, gdy mieszkanie z rynku wtórnego po raz pierwszy trafia do nabywcy indywidualnego od przedsiębiorcy, który nabył je wcześniej od dewelopera.

Zagadnienia kluczowe z perspektywy pośredników nieruchomości

Choć pośrednik nie jest adresatem ustawy, przepisy bezpośrednio wpływają na sposób jego pracy:

Adres strony dewelopera w każdej ofercie

Pośrednik musi zawsze wskazać link do strony internetowej dewelopera, gdzie publikowane są ceny. Brak tej informacji może zostać uznany za wprowadzanie klienta w błąd.

Brak odpowiedzialności ustawowej, ale…

Pośrednik nie podlega karom UOKiK za nieaktualne ceny. Jednak jego oferta powinna być spójna z cenami dewelopera – w przeciwnym razie grozi utrata zaufania klientów.

Obowiązki kontraktowe 

Zakres odpowiedzialności pośrednika zależy od treści umowy z deweloperem. W praktyce może być zobowiązany do aktualizowania cen w serwisach ogłoszeniowych, o ile deweloper dostarczy mu odpowiednie informacje.

Ryzyko komunikacyjne

Hasła typu „cena od…”, „promocja” czy „zniżka tylko dziś” wymagają spójności z ofertą dewelopera. W przeciwnym razie mogą budzić wątpliwości klientów co do rzetelności ogłoszenia.

Znaczenie aktualizacji umów

W interesie pośredników leży uregulowanie w umowach obowiązków dewelopera dotyczących terminowego przekazywania zmian cen. Brak takich zapisów naraża pośrednika na nieporozumienia, a czasem także na roszczenia ze strony klientów.

Rekomendacje praktyczne

Deweloperzy powinni niezwłocznie wdrożyć narzędzia IT umożliwiające publikację cen i ich historię w czasie rzeczywistym.

Pośrednicy nieruchomości powinni zrewidować swoje umowy z deweloperami oraz przygotować nowe wzory ofert zgodne z ustawą.

Warto stosować standardy komunikacji marketingowej, które uwzględniają obowiązkową informację o stronie dewelopera, a jednocześnie zachowują przejrzystość promocji.

Obie grupy powinny postrzegać nowe przepisy nie tylko jako wymóg, ale jako element budowania wiarygodności i przewagi konkurencyjnej na rynku wrocławskim.

Ustawa o jawności cen wprowadza rewolucję w sposobie prezentacji ofert mieszkaniowych.

\ Deweloperzy muszą zadbać o rzetelną i bieżącą publikację cen na własnych stronach internetowych.

\ Pośrednicy, choć formalnie nieobjęci ustawą, muszą dostosować swoje działania i komunikację, aby nie narażać się na ryzyka biznesowe i reputacyjne.

\ Jeśli Deweloper nie zaktualizuje ceny na stronie internetowej, a będzie oferował mieszkania lub domy np. po cenie wyższej (taką cenę poda klientowi np. biuro sprzedaży albo pośrednik działający w imieniu dewelopera), to tym samym narusza przepisy ustawy i właściwy organ, którym jest w tym przypadku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, będzie mógł nałożyć na niego z tego tytułu karę. 

kancelaria@mgmkancelaria.pl

ul. Wita Stwosza 15 lok. 8c

50-148 Wrocław

+ 48 512 185 815