ul. Wita Stwosza 15 lok. 8c 50-148 Wrocław +48 512 185 815 kancelaria@mgmkancelaria.pl
ul. Wita Stwosza 15 lok. 8c 50-148 Wrocław I +48 512 185 815 I kancelaria@mgmkancelaria.pl
Aktualności
Najem prywatny a działalność gospodarcza
Najem prywatny a działalność gospodarcza – najnowsze stanowisko NSA (wyrok z 28.05.2024 r., II FSK 1080/21)
Kwestia kwalifikacji najmu lokali mieszkalnych przez osoby fizyczne od lat budzi spory zarówno w praktyce podatkowej, jak i w orzecznictwie sądów administracyjnych. Kluczowe pozostaje rozstrzygnięcie, czy dany najem jest realizowany w ramach prywatnego zarządu majątkiem, czy już stanowi działalność gospodarczą, co ma dalekosiężne skutki podatkowe – począwszy od sposobu opodatkowania, aż po obowiązki ewidencyjne.
W najnowszym wyroku z 28 maja 2024 r. (II FSK 1080/21) Naczelny Sąd Administracyjny po raz kolejny zabrał głos w tej sprawie i przedstawił istotne dla podatników podejście, które może kształtować praktykę na kolejne lata.
Kluczowa teza NSA: zamiar podatnika ma znaczenie decydujące
NSA wskazał, że sam fakt prowadzenia najmu w sposób zorganizowany i ciągły nie przesądza jeszcze, że podatnik wykonuje działalność gospodarczą. Sąd zwrócił uwagę na najważniejszy element kwalifikacyjny – zamiar podatnika dotyczący sposobu korzystania z posiadanych składników majątku.
W uzasadnieniu podkreślono:
„Decydujący dla rozróżnienia pomiędzy najmem rzeczy w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą a najmem rzeczy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest zamiar samego podatnika. To on decyduje o tym czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą (…)”.
Tym samym NSA sprzeciwił się automatycznemu uznawaniu każdego zorganizowanego i ciągłego najmu za działalność gospodarczą.
Konsekwencje stanowiska NSA – ochrona najmu prywatnego
Przyjęcie interpretacji organów podatkowych, zgodnie z którą już samo zorganizowanie i ciągłość najmu przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej, prowadziłoby – zdaniem Sądu – do absurdalnych skutków. Sąd zauważył, że:
„(…) de facto każda działalność w zakresie najmu nieruchomości powinna być traktowana jako działalność gospodarcza.”
Oznaczałoby to, że nawet osoby wynajmujące mieszkania w ramach lokowania kapitału – niejednokrotnie bez zamiaru prowadzenia biznesu – musiałyby rejestrować działalność gospodarczą i rozliczać się na zasadach właściwych dla przedsiębiorców. NSA uznał takie podejście za nieuzasadnione.
Odwołanie do dotychczasowego orzecznictwa – ciągłość najmu nie jest zastrzeżona dla przedsiębiorców
W omawianym orzeczeniu NSA odwołał się do swojego wcześniejszego wyroku z 20 października 2020 r. (II FSK 1647/18), w którym wskazano, że:
/ ciągłość i powtarzalność świadczeń są immanentną cechą każdego najmu, a nie tylko najmu prowadzonego przez przedsiębiorców,
/ najem może być formą lokowania kapitału przez osoby, które w ogóle nie prowadzą działalności gospodarczej.
Sąd zauważył, że wynajmujący musi zapewnić utrzymanie nieruchomości w należytym stanie, a najemca – uiszczać regularne opłaty czynszowe, co z natury oznacza świadczenia cykliczne, ale nie oznacza jeszcze działalności gospodarczej.
Znaczenie wyroku dla podatników – praktyczne skutki
Wyrok NSA ma istotne znaczenie dla osób fizycznych, które:
/wynajmują pojedyncze mieszkania lub większą liczbę lokali,
/ traktują najem jako formę lokowania kapitału,
/ nie chcą rejestrować działalności gospodarczej,
/ chcą korzystać z zasad opodatkowania najmu prywatnego.
Co wynika z wyroku?
/ Zamiar podatnika dotyczący rozporządzania majątkiem jest kluczowy przy kwalifikacji najmu.
/ Brak rejestracji działalności gospodarczej oraz brak działań typowych dla przedsiębiorców może przesądzać o prywatnym charakterze najmu.
/ Nawet zorganizowany i ciągły najem nie musi być działalnością gospodarczą.
/ Organy podatkowe nie mogą domniemywać prowadzenia działalności gospodarczej jedynie na podstawie skali lub systematyczności najmu.
Sprawa, której dotyczył wyrok – tło faktyczne
Orzeczenie zapadło w wyniku skargi kasacyjnej osoby fizycznej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 24 lutego 2021 r. (I SA/Gl 1242/20). Spór dotyczył rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych za 2013 r. po decyzji Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach.
Organy podatkowe uznały, że podatnik wynajmował nieruchomości w sposób zorganizowany i ciągły, co – ich zdaniem – przesądzało o prowadzeniu działalności gospodarczej. NSA jednak nie zaakceptował takiej interpretacji i wskazał, że organy pominęły kluczową okoliczność, jaką jest subiektywny zamiar podatnika.
Podsumowanie – najem prywatny nadal możliwy, nawet przy większej skali
Wyrok NSA z 28 maja 2024 r. potwierdza, że:
/ najem prywatny może być realizowany nawet w sposób zorganizowany i ciągły,
/ zamiar podatnika w zakresie zarządzania majątkiem ma charakter rozstrzygający,
/ organy podatkowe nie mogą automatycznie kwalifikować najmu jako działalności gospodarczej.
Dla podatników oznacza to większe bezpieczeństwo w zakresie rozliczenia najmu jako formy zwykłego zarządzania majątkiem, szczególnie w sytuacji, gdy najem nie ma charakteru profesjonalnego, a jedynie inwestycyjny.
Skontaktuj się z nami
Sprawdź jak możemy pomóc Tobie lub Twojej firmie
ul. Wita Stwosza 15 lok. 8c
50-148 Wrocław
+48 512 185 815
kancelaria@mgmkancelaria.pl
kancelaria@mgmkancelaria.pl
ul. Wita Stwosza 15 lok. 8c
50-148 Wrocław
+ 48 512 185 815