ul. Wita Stwosza 15 lok. 8c 50-148 Wrocław                  +48 512 185 815             kancelaria@mgmkancelaria.pl

ul. Wita Stwosza 15 lok. 8c 50-148 Wrocław  I  +48 512 185 815  I  kancelaria@mgmkancelaria.pl

Aktualności

29 sierpnia 2025 r. Ministerstwo Finansów opublikowało projekt nowelizacji przepisów dotyczących opodatkowania fundacji rodzinnych. Proponowane zmiany mają charakter doprecyzowujący oraz uszczelniający – kluczowym elementem reformy jest wyłączenie możliwości korzystania ze zwolnienia CIT w zakresie najmu krótkoterminowego.

Aktualny stan prawny

Obowiązujące regulacje pozwalają fundacjom rodzinnym korzystać ze zwolnienia z CIT w zakresie działalności dozwolonej, określonej w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej. Jednym z takich rodzajów działalności jest najem, dzierżawa lub udostępnianie mienia do korzystania w inny sposób.

Choć organy podatkowe od początku prezentowały stanowisko, że najem krótkoterminowy nie mieści się w katalogu działalności zwolnionej, to jednak sądy administracyjne wielokrotnie nie podzielały tej interpretacji. W wyrokach m.in. WSA w Gdańsku z 19 czerwca 2025 r. oraz WSA w Bydgoszczy z 5 sierpnia 2025 r., sądy wskazywały, iż brak jest podstaw do różnicowania skutków podatkowych jedynie ze względu na czas trwania najmu. Podkreślano, że także najem krótkoterminowy stanowi formę udostępniania mienia do korzystania, mieszczącą się w ustawowym katalogu działalności fundacji.

Planowane zmiany – ograniczenie zwolnienia CIT

Zdaniem Ministerstwa Finansów fundacje rodzinne są coraz częściej wykorzystywane jako narzędzie optymalizacji podatkowej w zakresie przychodów z nieruchomości. Projekt nowelizacji zakłada więc opodatkowanie CIT określonych rodzajów przychodów z najmu.

Zgodnie z projektowanym art. 6 ust. 8 pkt 1 lit. b ustawy o CIT opodatkowaniu mają podlegać przychody z najmu lub dzierżawy:

• budynków mieszkalnych,

• budynków o funkcji mieszanej – w części dotyczącej funkcji mieszkalnej,

• lokali mieszkalnych lub ich części, chyba że fundacja wynajmuje je wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Opodatkowaniu mają również podlegać nieruchomości przeznaczone do całodobowego zakwaterowania — niezależnie od ich charakterystyki.

Oznacza to, że wyłącznie najem długoterminowy realizowany na cele mieszkaniowe pozostanie objęty zwolnieniem CIT. Najem krótkoterminowy, wynajem „na doby”, "tygodnie", udostępnianie apartamentów w ramach usług zakwaterowania czy wynajem na cele komercyjne będą opodatkowane.

Fundacja rodzinna będzie musiała wykazać, że dana nieruchomość faktycznie jest wynajmowana na potrzeby mieszkaniowe.

Czym jest w rozumieniu ustawy „budynek mieszkalny”?

Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT) oraz ustawa o fundacji rodzinnej nie zawierają definicji „budynku mieszkalnego”. Zgodnie z wyrokiem NSA z 18 lipca 2025 r. pojęcie to należy interpretować przy użyciu wykładni językowej. Budynkiem mieszkalnym jest zatem obiekt służący lub nadający się do zamieszkania – rozumianego jako przebywanie w nim stale lub czasowo.

NSA podkreślił, że ocena ta powinna opierać się na stanie faktycznym istniejącym w chwili jej dokonywania, a nie na potencjalnym lub planowanym wykorzystaniu nieruchomości.

Podsumowanie – zmiana podejścia do najmu w fundacjach rodzinnych

Od 1 stycznia 2026 r. wyłącznie rzeczywiste zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych – poprzez długoterminowy najem nieruchomości przez fundację rodzinną – będzie korzystać ze zwolnienia z CIT. Najem krótkoterminowy w ramach fundacji rodzinnej zostanie objęty opodatkowaniem.

Ustawa została przyjęta przez Sejm oraz Senat i oczekuje na podpis Prezydenta.

Skontaktuj się z nami

Sprawdź jak możemy pomóc Tobie lub Twojej firmie

ul. Wita Stwosza 15 lok. 8c

50-148 Wrocław

+48 512 185 815

kancelaria@mgmkancelaria.pl

kancelaria@mgmkancelaria.pl

ul. Wita Stwosza 15 lok. 8c

50-148 Wrocław

+ 48 512 185 815